Investir dans l'immobilier: les conseils des experts

1. Quel est aujourd’hui le meilleur investissement sur le marché du logement?

Pour les experts, c’est bien simple: le meilleur placement avec un objectif de 5 ans, c’est l’appartement classique, suivi de peu par une habitation toute aussi classique. À la troisième place, mais à bonne distance, suit la résidence secondaire à la Côte. Le top 5 est complété par les logements avec assistance et les maisons de repos, les deux principaux produits du secteur des seniors. Avec une remarque cependant: il ne faut plus compter aujourd’hui sur les fortes hausses de prix telles qu’on les a connues au cours de la période 2000-2010. L’euphorie économique, la baisse des taux d’intérêt, le bonus logement et la déclaration libératoire unique (DLU) dopaient alors le marché du logement. Durant cette période, la valeur d’une maison augmentait en moyenne de 8,6% par an, celle d’un appartement de 7,9% par an.

2. Quel rendement espérer?

Oubliez les rendements de 5, 6, voire 7%, bien que certains promoteurs les fassent encore miroiter. Pour une maison d’habitation, le panel d’experts de L’ETUDE DES PROPRIETAIRES sur un rendement annuel net de 2,7% à un horizon de 5 ans. Pour un appartement, ils comptent sur 2,5%. Comme les prix des maisons ont augmenté plus vite ces dernières années que les loyers, le rendement a logiquement baissé à l’avenant. Mais en comparaison du taux que procure un livret d’épargne ou une obligation, ces chiffres sont encore somme toute acceptables. Pour atteindre un tel rendement net, il faut pouvoir partir de rémunérations annuelles brutes de 4 à 5%.

3. Quel est le bien immobilier le plus rentable?

Celui qui recherche un revenu récurrent accordera de l’attention à ce critère principalement. Selon nos experts, ici aussi, ce sont l’appartement et la maison classiques qui ont la cote. Viennent en troisième place les logements avec assistance, suivis des kots d’étudiant et des maisons de repos.La résidence secondaire, par contre, ne se retrouve pas dans le top 5. Logique, puisque la plupart des Belges l’occupent généralement eux-mêmes ou ne la louent que pendant une partie de l’année.

4. Les loyers arriveront-ils à suivre la hausse des prix des habitations?

Deux experts sur trois estiment que oui. À première vue, cela peut paraître étonnant. Ces dernières années, les loyers ont nettement moins progressé que les prix des habitations. Sur le marché des locations particulières, les hausses de prix se sont limitées à 1,8% par an sur les 20 dernières années. Pour le logement social, la croissance a été de 3,1% par an, en raison d’une nette amélioration de la qualité. Les prix dans la plupart des segments du marché des habitations ont grimpé en moyenne de 5 à 6% par an au cours de la même période.

De telles hausses de prix ne sont absolument plus réalistes aujourd’hui, selon les experts. Ils partent du principe que les loyers vont suivre l’inflation.

5. Quel est l’état du marché locatif?

Aujourd’hui, le marché locatif est un marché à deux vitesses. Le bas du marché de la location particulière devient de plus en plus problématique. Parallèlement, le segment du milieu connaît une renaissance. Davantage de jeunes starters, qui gagnent souvent tous deux leur vie, restent plus longtemps sur le marché de la location. Souvent parce que l’achat d’une habitation n’est pas immédiatement possible sur le plan budgétaire. Mais il y a aussi de plus en plus de jeunes qui choisissent d’être de nouveaux nomades. Ils veulent garder leur mobilité pour pouvoir déménager facilement, en Belgique ou à l’étranger…

S’ajoute à cela le nombre croissant de seniors qui veulent échanger leur habitation à la campagne pour un appartement en ville ou dans le centre. Sûrement si les enfants ne sont pas intéressés par la reprise de la maison familiale. Non seulement louer cause moins de soucis, mais cela facilite aussi le règlement de la succession.